日本公寓中影响家具布置与轻度装修的规定：写给海外业主的指南

业主共同拥有整栋建筑

在日本买下一户公寓，你拥有的是这一户，以及其他部分的共有份额：主体结构、外墙、走廊、电梯和共用管道。国土交通省为外国区分所有权人编写的英文手册（2026年3月）说明，业主不仅要对自己的住户负责，也要对共用部分负责，而这项责任通过全体业主都参加的管理组合（kanri kumiai）来履行。

国土交通省的标准管理规约划定了两者的界线。天花板、地板和墙壁属于专有部分，但构成建筑主体结构的部分除外。入户门只有门锁和内侧涂装属于你。窗框和玻璃不属于专有部分（第7条）。阳台、入户门和窗户是你拥有专用使用权的共用部分（第14条）。楼板、共用立管和管道井也是共用部分（附表2）。

管理规约及其查阅方式

每栋楼都有自己的管理规约（kanri kiyaku），国土交通省的手册称之为该建筑的最高规则。它同时适用于业主和租户。多数规约以国土交通省的标准管理规约为基础，最近一次修订是2025年10月17日。2026年4月，公寓管理中心公布了该范本的英文暂译本，并注明这并非官方译本。

标准管理规约把建筑使用的细则交给另行制定的使用细则（第18条）。请确认施工时间、搬运和申请表格是否规定在其中。向管理公司索取这两份文件以及申请表本身。你所在楼栋的规定可能与范本不同，范本帮助你知道该问什么，答案则在你自己的文件里。

通常需要理事会批准的工程

按照标准管理规约第17条，如果你打算对专有部分进行修缮或改装，或安装、更换附属设备，而这些可能影响共用部分或其他住户，就要向理事长提出申请并事先取得批准。申请时附上设计图、规格说明和工期表。是否批准由理事会决议决定，理事长或其指定的人可以进入现场检查。工程完成后如果对共用部分或其他住户造成影响，由委托施工的业主自行负责并承担费用进行处理。

国土交通省对第17条的解说列举了需要批准的工程示例：

• 更换木地板
• 安装整体浴室
• 直接固定在主体结构上的空调
• 安装或更换管道和线路的支管、支线
• 改变房间格局

地板与隔音等级

脚步声会传到楼下，所以地板会直接影响邻居。解说附件2中国土交通省的审批思路指出，更换地板材料的批准条件是确认隔音性能不低于新建时。同时指出，地板的影响取决于结构、施工方法和材料，因此需要专家确认。

附件2举了两个例子。新建时就是木地板的公寓，确认新地板的隔音等级不低于新建时，并按产品目录规定的方法施工。新建时铺地毯、楼板较薄的旧公寓，理事会可以把隔音等级的下限设为批准条件。所需等级由各栋楼自行决定。我们没有找到用英文说明这些等级的官方资料，因此请以书面形式向管理公司确认所需数值，并在选择地板之前交给施工方。

窗户、入户门、阳台与主体结构

由于窗户和入户门属于共用部分，标准管理规约规定由管理组合在计划修缮中负责改良（第22条）。如果管理组合无法及时进行，业主在取得批准后可以自费施工。国土交通省的思路是，理事会会确认颜色、形状、位置，以及防盗和隔音性能是否下降。

在规定位置以外把物品固定在阳台上，例如空调室外机，需要批准，理事会会确认是否妨碍疏散、是否损坏防水层、是否在主体结构上打入螺栓。在主体混凝土上钻孔或打入膨胀螺栓也需要批准。这同样关系到家具：把书架或高柜固定到墙上之前，请先确认那面墙是否属于主体结构。

施工时间、邻居与通知

不需要批准的工程，也可能需要通知。标准管理规约第17条第7项要求，凡是施工人员进入、搬入材料，或噪音、振动、气味可能影响他人的工程，都要事先通知理事长。国土交通省的思路建议，通知中写明施工时间、施工内容和施工方名称，并通过公告栏等方式让其他住户知道会产生噪音或振动的工程。

国土交通省的手册也强调，日本的公寓非常重视安静的生活，噪音可能损害邻里关系。请在申请前与施工方商定施工的日期和时间，并严格遵守。

以上仅为一般信息。关于你所在的楼栋，请咨询其管理公司、持证建筑师或相关窗口。

只布置家具时不需要的手续

国土交通省的思路列举了既不需要批准也不需要通知的工程示例，因为它们不会影响他人，例如更换灯泡、水龙头垫片、淋浴喷头或智能马桶盖。选择并摆放独立家具、地毯、灯具和艺术品不属于工程，不在第17条的范围内。不过搬运可能受使用细则约束，所以在第一次送货之前，请确认是否需要通知、送货时间以及电梯的保护措施。

如果你住在海外，国土交通省的手册指出，自2026年4月起，你可以指定一位在日本有住所的人担任国内管理人，代你在管理组合中行事，例如在业主大会上投票和缴纳管理费。请向管理公司确认他们如何受理海外业主的申请和通知。