日本大樓中影響家具布置與輕度裝修的規定：給海外屋主的指南

屋主共同擁有整棟建築

在日本買下一戶大樓住宅，你擁有的是這一戶，以及其他部分的共有持分：主結構、外牆、走廊、電梯和共用管線。國土交通省為外國區分所有權人編寫的英文手冊（2026年3月）說明，屋主不只要對自己的住戶負責，也要對共用部分負責，而這份責任是透過全體屋主都加入的管理組合（kanri kumiai）來履行。

國土交通省的標準管理規約劃出了兩者的界線。天花板、地板和牆壁屬於專有部分，但構成建築主結構的部分除外。大門只有門鎖和內側塗裝屬於你。窗框和玻璃不屬於專有部分（第7條）。陽台、大門和窗戶是你擁有專用使用權的共用部分（第14條）。樓板、共用立管和管道間也是共用部分（附表2）。

管理規約與查閱方式

每棟大樓都有自己的管理規約（kanri kiyaku），國土交通省的手冊稱之為該建築的最高規則。它同時適用於屋主和房客。多數規約以國土交通省的標準管理規約為基礎，最近一次修訂是2025年10月17日。2026年4月，公寓管理中心公布了該範本的英文暫譯本，並註明這不是官方譯本。

標準管理規約把建築使用的細節交給另訂的使用細則（第18條）。請確認施工時間、搬運和申請表格是否規定在其中。向物業管理公司索取這兩份文件以及申請表本身。你那棟樓的規定可能與範本不同，範本幫你知道該問什麼，答案則在你自己的文件裡。

通常需要理事會核准的工程

依照標準管理規約第17條，如果你打算修繕或改裝專有部分，或安裝、更換附屬設備，而這些可能影響共用部分或其他住戶，就要向理事長提出申請並事先取得核准。申請時附上設計圖、規格說明和工期表。是否核准由理事會決議，理事長或其指定的人可以進入現場檢查。完工後若對共用部分或其他住戶造成影響，由委託施工的屋主自行負責並負擔費用處理。

國土交通省對第17條的解說列出需要核准的工程範例：

• 更換木地板
• 安裝整體浴室
• 直接固定在主結構上的冷氣
• 安裝或更換管線、配線的分支管線
• 變更房間格局

地板與隔音等級

腳步聲會傳到樓下，所以地板會直接影響鄰居。解說附件2中國土交通省的審查原則指出，更換地板材料的核准條件，是確認隔音性能不低於新建時。同時指出，地板的影響取決於結構、施工方式和材料，因此需要專家確認。

附件2舉了兩個例子。新建時就是木地板的大樓，確認新地板的隔音等級不低於新建時，並依產品型錄規定的方式施工。新建時鋪地毯、樓板較薄的老舊大樓，理事會可以把隔音等級的下限設為核准條件。所需等級由各棟大樓自行決定。我們找不到以英文說明這些等級的官方資料，所以請以書面向物業管理公司確認所需數值，並在挑選地板前交給施工廠商。

窗戶、大門、陽台與主結構

由於窗戶和大門屬於共用部分，標準管理規約規定由管理組合在計畫修繕中負責改良（第22條）。若管理組合無法及時進行，屋主取得核准後可以自費施工。依國土交通省的原則，理事會會確認顏色、形狀、位置，以及防盜和隔音性能是否降低。

在規定位置以外把物品固定在陽台上，例如冷氣室外機，需要核准，理事會會確認是否妨礙逃生、是否破壞防水層、是否在主結構打入螺栓。在主結構混凝土上鑽孔或打入壁虎螺栓也需要核准。這同樣關係到家具：把書架或高櫃固定到牆上之前，請先確認那面牆是不是主結構。

施工時間、鄰居與通知

不需要核准的工程，也可能需要通知。標準管理規約第17條第7項要求，凡是施工人員進出、搬入材料，或噪音、振動、氣味可能影響他人的工程，都要事先通知理事長。國土交通省的原則建議，通知中寫明施工時間、施工內容和廠商名稱，並以公告欄等方式讓其他住戶知道會有噪音或振動的工程。

國土交通省的手冊也強調，日本的大樓非常重視安靜的生活，噪音可能破壞鄰里關係。請在申請前與施工廠商談定施工的日期和時段，並確實遵守。

以上僅為一般資訊。關於你那棟樓，請洽詢其物業管理公司、領有證照的建築師或相關窗口。

只布置家具時不需要的手續

國土交通省的原則列出既不需要核准、也不需要通知的工程範例，因為它們不會影響他人，例如更換燈泡、水龍頭墊片、蓮蓬頭或免治馬桶座。挑選並擺放獨立家具、地毯、燈具和藝術品不算工程，不在第17條的範圍內。不過搬運可能受使用細則規範，所以在第一次送貨前，請確認是否需要通知、送貨時段以及電梯的防護措施。

如果你住在海外，國土交通省的手冊指出，自2026年4月起，你可以指定一位在日本有住所的人擔任國內管理人，代你在管理組合中行事，例如在區分所有權人大會上投票和繳納管理費。請向物業管理公司確認他們如何受理海外屋主的申請和通知。