일본 아파트에서 가구 배치와 가벼운 리모델링에 영향을 주는 규칙: 해외 거주 소유자를 위한 안내

소유자는 건물을 함께 나눠 가집니다

일본에서 아파트 한 세대를 사면 그 세대와 함께 나머지 부분, 즉 구조체, 외벽, 복도, 엘리베이터, 공용 배관의 지분도 갖게 됩니다. 국토교통성이 외국인 구분소유자를 위해 만든 영문 책자(2026년 3월)는 소유자가 자기 세대뿐 아니라 공용 부분에도 책임이 있으며, 그 역할은 모든 소유자가 구성원인 관리조합(kanri kumiai)을 통해 다한다고 설명합니다.

국토교통성의 표준관리규약은 둘 사이의 경계를 정합니다. 천장, 바닥, 벽은 건물 구조체를 이루는 부분을 제외하면 전유 부분입니다. 현관문은 자물쇠와 안쪽 도장 부분만 소유자의 것입니다. 창틀과 유리는 전유 부분에 포함되지 않습니다(제7조). 발코니, 현관문, 창문은 소유자가 전용사용권을 가진 공용 부분입니다(제14조). 구조 바닥 슬래브, 공용 수직관, 파이프 공간도 공용 부분입니다(별표 2).

관리규약과 그 확인 방법

건물마다 관리규약(kanri kiyaku)이 있으며, 국토교통성 책자는 이를 건물의 최상위 규칙이라고 부릅니다. 소유자와 세입자 모두에게 적용됩니다. 대부분 국토교통성의 표준관리규약을 바탕으로 하며, 마지막 개정은 2025년 10월 17일입니다. 2026년 4월에는 맨션관리센터가 표준관리규약의 영문 가번역본을 공개했고, 이것이 공식 번역이 아니라고 밝혀 두었습니다.

표준관리규약은 건물 사용에 관한 세부 규칙을 별도의 사용세칙에 맡깁니다(제18조). 공사 시간, 반입, 신청서 양식이 거기에 정해져 있는지 확인하세요. 관리회사에 두 문서와 신청서 자체를 요청하세요. 건물별 규칙은 표준안과 다를 수 있습니다. 표준안은 무엇을 물어야 할지 알려 주고, 답은 여러분의 문서에 있습니다.

주로 이사회 승인이 필요한 공사

표준관리규약 제17조에 따르면 전유 부분을 수선하거나 개조하는 경우, 또는 설비를 설치하거나 교체하는 경우 중 공용 부분이나 다른 세대에 영향을 줄 수 있는 것은 이사장에게 신청해 미리 승인을 받아야 합니다. 신청서에는 설계도, 사양서, 공정표를 첨부합니다. 승인 여부는 이사회 결의로 정하며, 이사장 또는 그가 지정한 사람이 현장을 점검할 수 있습니다. 공사 후 공용 부분이나 다른 세대에 영향이 생기면 공사를 발주한 소유자가 자기 책임과 비용으로 바로잡습니다.

국토교통성의 제17조 해설은 승인이 필요한 공사의 예로 다음을 듭니다.

• 마루 바닥 교체
• 유닛 욕실 설치
• 주요 구조부에 직접 다는 에어컨 설치
• 배관·배선 지관의 설치나 교체
• 방 구조 변경

바닥재와 차음 등급

발소리는 아래층으로 전해지기 때문에 바닥재는 이웃에게 직접 영향을 줍니다. 해설의 별첨 2에 있는 국토교통성의 승인 기준은 바닥재 교체 공사의 승인 조건을 신축 당시와 같거나 그 이상의 차음 성능 확인으로 정합니다. 또 바닥의 영향은 구조, 시공 방법, 재료에 따라 다르므로 전문가가 확인해야 한다고 덧붙입니다.

별첨 2는 두 가지 예를 듭니다. 신축 때부터 마루 바닥인 건물에서는 새 바닥재의 차음 등급이 신축 당시 이상이고 제조사 카탈로그대로 시공되는지 확인합니다. 신축 때 카펫이었고 슬래브가 얇은 오래된 건물에서는 이사회가 승인 조건으로 차음 등급의 최저치를 정할 수 있습니다. 필요한 등급은 건물마다 정해집니다. 이 등급을 영어로 설명한 공식 자료는 찾지 못했으니, 필요한 수치를 관리회사에 서면으로 확인하고 바닥재를 고르기 전에 시공업체에 전달하세요.

창문, 현관문, 발코니와 구조체

창문과 현관문은 공용 부분이므로 표준관리규약은 그 개량 공사를 관리조합이 계획 수선의 일부로 하도록 정합니다(제22조). 관리조합이 제때 하지 못하면 소유자가 승인을 받아 자기 비용으로 공사할 수 있습니다. 국토교통성 기준에 따르면 이사회는 색상, 형태, 위치, 그리고 방범·차음 성능이 떨어지지 않는지를 확인합니다.

에어컨 실외기처럼 정해진 위치 이외의 곳에 발코니에 물건을 고정하는 공사는 승인이 필요하며, 이사회는 피난 방해, 방수층 손상, 구조체에 볼트를 박는지 여부를 확인합니다. 구조체 콘크리트에 구멍을 뚫거나 앵커 볼트를 박는 공사도 승인이 필요합니다. 이는 가구에도 해당됩니다. 선반이나 키 큰 수납장을 벽에 고정하기 전에 그 벽이 구조벽인지 확인하세요.

공사 시간, 이웃과 신고

승인이 필요 없는 공사도 신고가 필요할 수 있습니다. 표준관리규약 제17조 제7항은 시공업자가 출입하거나 자재를 반입하거나 소음·진동·냄새가 다른 사람에게 미칠 수 있는 공사에 대해 미리 이사장에게 신고하도록 합니다. 국토교통성 기준은 신고서에 공사 시간, 공사 내용, 업체명을 적고, 소음이나 진동이 있는 공사는 게시판 등으로 다른 거주자에게 알리는 것이 바람직하다고 합니다.

국토교통성 책자도 일본 아파트에서는 조용한 생활을 매우 중시하며 소음이 이웃 관계를 해칠 수 있다고 강조합니다. 신청 전에 시공업체와 공사 요일과 시간을 정하고 그대로 지키세요.

이 내용은 일반적인 정보입니다. 해당 건물에 대해서는 관리회사, 건축사, 또는 관련 창구에 문의하세요.

가구만 들일 때 필요 없는 것

국토교통성 기준은 다른 세대에 영향이 없어 승인도 신고도 필요 없는 공사의 예로 전구, 수도 패킹, 샤워 헤드, 비데 교체를 듭니다. 독립형 가구, 러그, 조명, 미술품을 골라 놓는 것은 공사에 해당하지 않으며 제17조의 대상이 아닙니다. 다만 반입은 사용세칙의 적용을 받을 수 있으니, 첫 배송 전에 신고, 시간, 엘리베이터 보호에 대해 확인하세요.

해외에 거주한다면, 국토교통성 책자에 따르면 2026년 4월부터 일본에 주소나 거소가 있는 사람을 국내관리인으로 지정해 관리조합에서 대신 행동하게 할 수 있습니다. 예를 들어 총회에서 의결권을 행사하거나 관리비를 납부하는 일입니다. 해외에 사는 소유자의 신청과 신고를 어떻게 받는지 관리회사에 확인하세요.